Acheter son logement en viager : ces cas où vous pouvez faire une vraie plus-value

L'achat d'un bien immobilier en viager intéresse de plus en plus le grand public. Pour Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo, il s'agit d'un marché porteur : "la réforme des retraites, l'inflation, la difficulté d'accession à la propriété, les locations passoires énergétiques ou encore le non recours à l'emprunt font de l'investissement en viager un marché en pleine croissance". Mais, si la plupart des personnes intéressées connaissent les grandes lignes du concept, les avantages de l'achat en viager restent souvent méconnus, tout comme les risques. "À la différence d'une vente traditionnelle, le paiement se fera de manière échelonnée pendant la durée de vie du vendeur", nous rappelle la fondatrice de Viagimmo. À noter qu'il existe deux types de viagers : 

• Le viager occupé (80% des transactions) : Ici, le vendeur vit chez lui et l'acquéreur achète un bien décoté. C'est comme une épargne immobilière, l'acquéreur achète un logement dont il n'aura pas la jouissance tout de suite. 
• Le viager libre (20% des transactions) : Ici, le vendeur quitte son logement pour aller en maison de retraite ou simplement, car il ne souhaite plus y habiter. L'acquéreur pourra ainsi occuper immédiatement le logement ou bien le mettre en location. 

Le principal avantage pour l'acheteur est le non recours à l'emprunt : "les banques recherchent souvent un profil type chez les emprunteurs, beaucoup de conditions drastiques sont mis en place, c'est pourquoi un emprunt sur deux est refusé aujourd'hui. Avec l'achat en viager, vous évitez tout cela." 

De plus, la dépense financière est moins importante lors d'un achat en viager que lors d'un achat traditionnel. La fondatrice de Viagimmo explique : "si vous achetez un viager occupé à une femme de 74 ans, dont la valeur du bien est estimée à 300 000 euros, la décote d'occupation sera de 50 %, donc l'achat se fera sur une base de valeur occupée de 150 000 euros. Ainsi, si vous versez un bouquet de 50 000 euros, soit la somme versée chez le notaire, la rente viagère sera de 553 euros par mois durant toute la vie du vendeur." Sur ces mêmes tarifs, pour un achat classique, la mensualité d'emprunt aurait été de 1 791 euros avec les taux actuels, soit trois fois plus. Dans le cadre d'un viager libre, vous évitez, aussi, les frais substantiels liés à l'emprunt : "la rente viagère serait de 1 381 euros par mois, pour ce cas précis, au lieu de 1791 euros par mois en cas d'emprunt bancaire", précise Sophie Richard. 

Par ailleurs, si cette femme de 74 ans décède au bout de 5 ans et que l'on prend en compte la révision de la rente viagère ainsi que la revalorisation moyenne du logement chaque année, le viager vous aura coûté au total 85 020 euros, autrement dit, vous aurez réalisé une plus-value de 222 480 euros et si celle-ci décède au bout de 20 ans, le viager vous aura coûté 186 762 euros, soit une plus-value de 148 238 euros. 

Mais l'achat en viager n'est pas sans risques : "Le risque, c'est la longévité du vendeur dans l'hypothèse d'un viager libre", prévient la spécialiste. "Si la femme de 74 ans dépasse son espérance de vie statistique de 17 ans, vous paierez au-delà." De plus, Sophie Richard recommande d'évaluer les travaux à venir : "ceux-ci doivent être listés dans le contrat et il doit être mentionné qui les prendra en charge". Enfin, veillez à vérifier les clauses substantielles au contrat : "pensez à prévoir le départ anticipé du vendeur, les recours possibles et sous quelles modalités", ajoute-t-elle. "Quoi qu'il en soit, il est nécessaire de prendre attache auprès d'un conseiller".