Transmettre sa maison sans payer d'impôts, c'est facile : voici la manoeuvre préférée des notaires spécialistes en héritage
Les notaires rappellent que cette solution, souvent méconnue, aide à préparer sa succession tout en réduisant drastiquement la facture fiscale.
Les droits de succession, c'est souvent un casse-tête. Barèmes, abattements, délais, calculs… Beaucoup de familles découvrent trop tard l'ampleur des frais à payer au moment d'un héritage. Et les montants sont loin d'être symboliques : en France, ils peuvent facilement atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros, même pour un patrimoine modeste. Résultat : de nombreux parents cherchent le bon moyen de transmettre leurs biens à leurs enfants sans que le fisc ne prenne la plus grosse part.
Face à ces inquiétudes, les notaires rappellent qu'il existe un dispositif simple, légal et particulièrement avantageux. Il permet de préparer la succession de son vivant, d'éviter la double taxation et, dans bien des cas, de transmettre un bien immobilier sans trop payer d'impôts. Ce mécanisme repose sur un principe malin : on ne donne pas tout d'un coup, mais seulement une partie du bien, tout en continuant à en profiter. Une stratégie discrète, utilisée depuis longtemps dans les transmissions familiales les mieux préparées.
Ce dispositif, c'est la donation en nue-propriété. Concrètement, les parents donnent la nue-propriété du logement à leurs enfants, mais en conservent l'usufruit : c'est-à-dire qu'ils peuvent continuer à y vivre ou à percevoir les loyers jusqu'à leur décès. L'intérêt est fiscal : la valeur transmise n'est pas celle du bien total, mais seulement celle de la nue-propriété, calculée selon l'âge des donateurs. À 70 ans, elle représente 60 % de la valeur du bien ; à 80 ans, 70 %. Prenons l'exemple d'un couple de 68 ans qui détient un appartement estimé à 400 000 euros. En en donnant la nue-propriété à leur fils unique, ils transmettent une valeur de 280 000 euros, soit 70 % du bien. Chaque parent bénéficiant d'un abattement de 100 000 euros, ce sont donc 200 000 euros qui échappent totalement à l'impôt. Les droits à payer ne portent donc que sur 80 000 euros, ce qui correspond environ à un montant de 6 400 euros au total. Une économie considérable par rapport à une donation classique, tout en continuant à percevoir les loyers du bien.
Au décès des parents, l'usufruit s'éteint automatiquement et les enfants deviennent pleins propriétaires, sans frais ni impôt supplémentaire. Tout a déjà été réglé. C'est la raison pour laquelle les notaires présentent la nue-propriété comme la voie légale la plus efficace pour organiser sa succession, protéger ses enfants et alléger la facture fiscale. Un moyen simple d'anticiper, sans se déposséder.
