Pendant une visite, les questions vont bon train. Combien coûtent les charges ? Le chauffage est-il collectif ? Le toit a-t-il été refait ? Et ce ravalement dont parle l'agent immobilier, c'était en quelle année déjà ? On inspecte aussi les fenêtres, la cage d'escalier et éventuellement l'ascenseur. Pourtant, tout cela ne suffit pas à savoir dans quel immeuble on s'apprête réellement à acheter.
En effet, avec un appartement, on n'achète pas seulement des mètres carrés. On devient aussi copropriétaire d'un bâtiment qu'il faudra entretenir avec les autres propriétaires. Toiture, façade, chaudière collective, canalisations, assurance, ménage, espaces verts : la liste des dépenses communes est longue. Et même lorsque le logement lui-même est en parfait état, le fonctionnement de la copropriété peut réserver quelques surprises. D'où l'intérêt de regarder ce qui se passe au-delà de la porte d'entrée.
En France, l'acheteur dispose de plusieurs informations pour faire ce petit état des lieux avant de s'engager. Lorsqu'un logement situé en copropriété est vendu, l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation prévoit la remise de nombreux documents, au plus tard lors de la signature de la promesse de vente lorsqu'il y en a une. Le dossier peut sembler copieux, mais pour une fois, les pièces jointes méritent vraiment d'être ouvertes.
Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années font partie des documents les plus intéressants. Ils permettent de voir ce dont les copropriétaires ont réellement parlé récemment : un ravalement envisagé puis repoussé, des infiltrations qui reviennent dans les discussions, une réparation importante, un ascenseur capricieux ou encore des travaux qui n'ont pas obtenu suffisamment de voix. C'est souvent beaucoup plus instructif que le classique "aucun gros travaux à prévoir" entendu pendant la visite.
Dans ce contexte, il y a donc un chiffre à vérifier de près avant de s'engager : le montant global des impayés de charges de la copropriété et de ses dettes envers les fournisseurs. Concrètement, la première partie correspond aux charges que certains copropriétaires auraient dû payer mais n'ont pas encore réglées. La seconde concerne les sommes que la copropriété doit elle-même à ses prestataires, par exemple une entreprise d'entretien ou de travaux. Cette information doit être communiquée à l'acquéreur, comme le prévoit l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation.
Plus ces montants sont importants, plus il est utile de comprendre pourquoi : les impayés concernent-ils un ou plusieurs propriétaires ? Depuis combien de temps durent-ils ? Des démarches ont-elles été engagées pour récupérer l'argent ? La copropriété a-t-elle du mal à payer ses propres factures ?
Attention toutefois à remettre les chiffres dans leur contexte. 15 000 euros d'impayés, par exemple, n'ont pas le même poids dans un immeuble de dix logements que dans une résidence de 150. Pour savoir si la situation est réellement préoccupante, il faut donc les comparer à la taille et au budget de la copropriété, mais aussi regarder s'ils augmentent d'année en année.